서울이 도쿄처럼 '동네 전체'를 부촌으로 개발하는 데 성공하지 못하는 이유는 아파트 단지 위주 개발 방식과 부자들이 소비할 만한 환경 조성의 부족함에 있다 (feat. 도쿄 아자부다이힐스) / 조선과 일본의 클래스 차이
서울이 도쿄처럼 발전하지 못하는 이유는 무엇일까? 일본은 동네 전체를 부촌으로 개발하는 데 성공했지만, 한국은 아파트 단지 위주 개발에 그치며 부자들이 소비할 만한 환경 조성이 부족하기 때문입니다.
1. 서울과 도쿄의 개발 방식 차이: 부촌 형성의 근본적인 이유
서울이 도쿄처럼 '동네 전체'를 부촌으로 개발하는 데 성공하지 못하는 이유는 아파트 단지 위주 개발 방식과 부자들이 소비할 만한 환경 조성의 부족함에 있다.
1.1. 도쿄 아자부다이힐스의 성공적인 부촌 개발 사례
압도적인 녹지와 도시의 조화, 쾌적하고 화려한 공간 조성
도쿄 미나토구의 아자부다이힐스는 한국에서 보기 힘든 녹지와 도시가 어우러진 공간으로, 쾌적함과 화려함을 동시에 갖추고 있다.
지하철역에서 비를 맞지 않고 중심부까지 연결되는 뛰어난 대중교통 연계성을 자랑한다.
동네 전체를 부촌으로 개발하는 일본의 방식
한국이 아파트 단지 단위 개발에 집중하는 반면, 일본은 동네 전체를 부촌으로 개발하는 데 성공했다.
아자부다이힐스는 생긴 지 얼마 되지 않았음에도 불구하고 녹지가 풍부하며, 대형 명품 매장(디올, 까르띠에, 롤스로이스, 에르메스 등)이 즐비하다.
해외 유명 건축가 토마스 헤더윅이 디자인한 가든플라자는 쇼핑, 편의시설, 샵, 마켓, 갤러리 등을 갖추고 있다.
대규모 국제학교(The British School in Tokyo)가 있어 부촌의 아이들이 거주할 수 있는 환경이 조성되어 있다.
건물 외벽에 정원을 심은 듯한 독특한 건축 양식과 함께, 박물관, 아트 뮤지엄 등 문화시설도 즐길 수 있다.
모리빌딩사의 힐스 시리즈는 오모테산도 힐스처럼 명품 브랜드를 MD로 채워 상업시설을 성공적으로 구성했다.
고급 상업시설과 주거 공간의 성공적인 결합
아자부다이힐스는 상업시설들이 매우 잘 채워져 있으며 외부에서도 많이 찾아오는 곳이다.
JP모리타워는 오피스, 레지던스, 호텔 등이 복합적으로 구성되어 있으며, 아만온 호텔이 운영하는 레지던스도 포함된다.
일본은 지진 위험 때문에 초고층 빌딩보다는 330m 정도의 높이로 건축하는 경향이 있다.
한국 개발 방식의 한계점
한국은 아파트 단지 단위 개발에 그치며, 동네 전체를 부촌으로 개발하는 데 성공한 사례가 드물다.
반포와 같은
택지 지구도 결과적으로 부촌이 되었지만, 차별화된 무언가가 있다고 보기에는 애매한 부분이 있다.서울에는 아자부다이힐스와 같은 복합적인 개발 사례가 아예 없다.
한국 개발의 문제점은 시행사가 건물을 짓고 나면 채우는 데 관심이 없고, 공실 여부와 상관없이 분양만 해버린다는 것이다.
한국의 개발은 외부에서 찾아오는 곳이 아니며, 상가 분양 후 끝나는 경우가 많다.
용산의
주상복합 라인 등도 큰 아파트 상가 정도의 역할만 할 뿐, 상징적인 도시의 새로운 기능을 하지 못하고 있다.재개발, 재건축 시 기반 시설 동반 노력에도 불구하고, 도시에서 새로운 기능을 하거나 많은 사람들이 이용할 만한 압도적인 효용을 만들어내지 못한다.
한국의 개발은 단순히 노후된 것이 새것으로 바뀌는 수준에 그치는 경우가 많다.
국제업무지구라는 이름에도 불구하고 국제업무가 일어나거나 전 세계 부자들이 모여들 환경 조성이 부족하다.
전 세계 부자들이 머물고 싶어 할 만한 집들이 별로 없으며, 아파트 단지 하나만 좋을 뿐 주변 동네 개발이 동반되지 않아 외국 부자들에게 매력도가 떨어진다.
부자들이 소비할 만한 환경이 부족하며, 사람들의 라이프스타일을 고려한 개발이 아직 이루어지지 않고 있다.
한국은 근시안적인 개발이 이루어질 수밖에 없으며, 민간 사업자들도 참여를 꺼리고 공공의 입맛에 휘둘리는 것을 원치 않는다.
파크사이드 서울 , 서울원 아이파크 등은 단순히 짓고 팔아치우는 것이 아닌, 100년을 내다보는 개발로 이어지기를 바란다.
1.2. 한국 부동산 정책의 문제점과 개선 방향
개발 방식의 차이: 공공 주도 vs. 민간 자본
한국은 서울시나 LH, SH 등 공공이 개발을 주도하는 반면, 일본은 명품 매장 유치 등 민간 단위의 자본에 의해 움직인다.
용산국제업무지구 개발에 대한 아쉬움한국에 개발 가능한 핵심지는 얼마 남지 않았는데, 용산국제업무지구에 임대주택 포함 여부를 논하는 것은 이해하기 어렵다.
서울 내 주택 공급 방법은 많으며, 재개발, 재건축, 공공택지, 신도시 발표 등이 계속되고 있다.
용산국제업무지구는 국제업무가 일어나고 전 세계 부자들이 모여들 수 있는 환경을 만들어야 한다.
여의도 브라이튼 여의도와 같은 개발은 서울의 핵심 사업으로 지정된 용산서울코어의 위상에 걸맞지 않다.단순히 상업용 빌딩과 아파트 몇 개를 짓는 개발이라면 시 단위 프로젝트라고 할 수 없으며, 오랜 노력에 대한 결과라고 보기 어렵다.
고소득자 및 외국 부자들이 모여들고 그들이 만들어내는 비즈니스와 소비를 촉진해야 한다.
오피스 부족에 대한 1차원적인 접근이 아닌, 런던 아이를 보고 서울 아이를 만들 영감을 얻듯 성공 사례를 보고 배워야 한다.
중요한 것은 짓는 것 자체가 아니라, 짓고 나서 어떻게 계속 사용하는가이다.
주거 상품 개발의 한계와 정책적 문제
한국은 상업 빌딩은 잘 지어지지만, 주거 상품 개발에는 박하다. 이는 주택법 규제,
용적률 상한 , 정비사업 기여 등 때문이다.분양가 상한제 , 세금, 대출 규제,토지거래 허가 등은 주거 상품의 매력도를 떨어뜨린다.부자들이 거주하는 집을 인정하고, 상대적 박탈감을 고려하여 하향 평준화보다는 상향 평준화로 나아가야 한다.
좋은 주택 공급은 부자들이 기존 자리를 다음 사람에게 물려주고 새로운 곳으로 떠날 수 있게 하여 집값 안정화에 기여할 수 있다.
도쿄는 시내에서 조금만 벗어나도 10억 안 하는 집이 많지만, 한국은 경기도만 나가도 10억을 호가한다.
재개발, 재건축 활성화와 부자들의 이익을 인정해야 양질의 주택 공급과 집값 안정화가 가능하다.
대출 규제는 은행 입장에서 주택만큼 확실한 담보가 없음에도 불구하고 답답한 일이며, 국가 전체의
대출 총량 관리 이전에 불필요한 국가 부채를 줄여야 한다.대출 규제가 부동산 가격 상승을 타겟으로 징벌적으로 적용되는 측면이 있으며, 필요한 사람들에게도 제약이 된다.
모두를 투기꾼으로 보는 시각은 문제이며, 필요한 재화를 구매하려는 것을 막는 것은 심각한 문제다.
세금 부담 증가와 장기 보유 특별공제 폐지 가능성 등으로 인해 고가 주택 매물이 잠기고, 급한 사람들만 거래하게 되는 상황이 발생한다.
정책의 일관성과 신뢰성이 부족하여 국민들이 국가를 믿고 자산을 걸고 터전을 꾸리기 어렵다.
부자들이 유출되는 현상은 이러한 정책 실패의 결과이며, 근시안적인 혐오와 상대적 박탈감을 넘어 상향 평준화로 나아가야 한다.
1.3. 한국의 미래 경쟁력 강화를 위한 제언
아자부다이힐스의 지속적인 명성과 영향력
아자부다이힐스는 20년 차가 된
로퐁기 힐스처럼 명성을 유지하며 많은 사람들이 살고 싶어 하고, 외국 부자들이 이민을 고려할 정도로 큰 영향력을 가진 곳이다.한국에는 압구정 현대 아파트 등이 있지만, 외국 부자들이 한국 체류를 결정할 만큼의 매력을 가진 곳은 부족하다.
한국의 발전 가능성과 바람
한국은 살기 좋은 나라이지만, 아자부다이힐스를 보며 아직 멀었다는 것을 느낀다.
일본의 부촌을 보여주려 했으나 화를 내게 된 점에 대해 사과하며, 풍경을 더 보여주고자 한다.
도쿄타워가 보이는
아자부다이힐스 일대를 둘러보며, 한국의 그나마 잠재력이 높은 용산 서울코어 부지가 잘 개발되어 많은 부자들이 유입되고 장기적으로 한국의 경쟁력이 높아지기를 바란다.
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