홍콩의 집값이 살인적인 근본적인 이유 (feat. Sabbatical)

외국인 유치 위해 홍콩 정부가 비싼 가격에 외국자본에 판매
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▲ 세계 최고 수준의 집값으로 악명이 높은 홍콩이지만

인구 750만명 중 빈곤층은 100만명이 넘고, 쪽방에 사는 사람은 20만여명이다.

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전세계에서 가장 비싼 도시가 발고 홍콩이다.

코딱지만한 아파트도 최소 20~30억이고,

최고 비싼 단독 주택은 5,000억이 넘는다.

홍콩에서 원룸도 월세가 250~300만원 정도 한다.

 

▲ 쪽방은 1.68~2.52평 규모로 매우 작지만, 

월세는 4천~5천홍콩달러(약 60만~75만원)로 물가를 고려해도 결코 싸지 않다.

이 작은 공간에 많게는 4~5식구도 산다.

 

홍콩의 부동산이 이토록 폭등하는 이유는 무엇일까(?!)

그 흔한 상업단지 하나없고, 석유같은 천연 자원도 없다.

오로지 금융과 중간 무역으로 먹고 사는 대도시에 불과하다.

홍콩의 노동자들이 다 부자도 아니고

그들이 감당할 수 없는 이 부동산 폭등의 원인은 무엇일까(?!)

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1. 중국식 토지 공개념

땅이 부족해서(?!)

홍콩에 가봐라 사실 빈 땅이 널려있다.

국토의 25% 정도만 부동산으로 개발되어 있다.

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1997년 홍콩이 중국에 반환되고,

중국식 토지공개념이 도입된다.

(물론 이전에도 홍콩은 토지 공개념 제도가 있었지만

반환이후 훨씬 더 강화된 것이다.)

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즉, 토지는 국가의 소유고 일반 국민들은 건물의 소유권만 인정된다.

결국 주택을 새로 공급하기 위해서는

국가에게 토지 사용료를 납부해야 한다.

부동산 가치상승의 이익을 최종적으로 국가가 독점하는 것이다.

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▲ 현재 홍콩 서민들에게 10평 공공 임대주택 입주권은 '복권'과 같다,

쪽방 탈출을 의미하기 때문이다.

쪽방의 몇배 크기에 월세는 ㎡당 60~75홍콩달러로, 쪽방보다 훨씬 싸다.

그러나 홍콩의 공공 임대주택 사업은 땅과 자금 부족으로 더디게 굴러가고 있다.

비싼 토지 이용료에 비해 마진이 적어진 건설업자들은

더이상 공급을 하기 어려워 진다.

신규 공급이 안될 뿐 아니라 100년 된 아파트도 재건축을 못한다.

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왜(?!)

결국 이익을 민간이 아니가 국가에서 몰수하기 때문이다.

2. 30%가 넘는 임대주택 비율

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문제인 정부는 임대 주택 공급이

마치 만병통치약인 것 처럼 떠들어 대고 있다.

한국의 임대주택 비율은 10% 정도다.

그래서 임대 주택 공급을 늘리면

부동산이 안정될 것이라는 망상에 사로잡혀 있다.

홍콩의 경우 임대주택 비중이 31%가 넘고,

심지어 인구의 45% 이상이 임대주택에 거주하고 있다.

인구의 절반 가까이가 임대주택에 거주하고 있음에도

왜 부동산은 폭등하는가(?!)

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​▲ 70㎡(약 21평) 이하 민영 주택의 월세는 공공 주택보다 최소 4~6배 비싸다.

30㎡의 경우 월세가 7천890~1만2천950홍콩달러(약 116만~188만원)다.

사진은 홍콩 최고가 타운하우스 전경. 방 4개짜리 259평 아파트가

2018년 13억9천홍콩달러(약 2천57억원)에 거래됐다.

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그것은 인간의 욕망 때문이다.

임대주택이라는 것은 누구나 살고 싶은 주택이 아니다.

닭장 같은 소형아파트를 지어 놓고거기서 평생 살라고 강요하는

임대 주택 방식은 결국 실패한다.

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상위 20%가 90%의 부를 소유하고 있는 자본주의 사회에서

쇼셜믹스는 이루어 지지 않는다.

상위 20%는 그들과 분리된 주거 환경을 선택하게 된다.

결국 살고 싶은 민간 주택의 희소성만 더 상승하게 되는 것이다.

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3. 부동산 특별 양도세로 인한 거래 물건의 실종

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2012년 홍콩은 부동산 특별 양도세를 20%까지 올린다.

결과적으로 거주 이전의 자유가 제한된다.

더 큰 집으로 이사를 가고 싶어도

세금때문에 계속 거주할 수 밖에 없게 된다.

(하지만 양도세를 최고 60~70%까지 올리겠다는

남조선 인민 공화국에 비하면 애교에 불과하다.)

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그로 인해 홍콩 사람들은 매매보다 상속이나 증여를 선택했다.

결국 거래세의 증가는 부동산 매물의 실종을 가져온다.

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4. 결론

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A. 토지 공개념은 지대 상승의 이익이 민간이 아니라

국가에게 돌악다고 민간 공급을 축소 시킨다.

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B 임대 주택의 확대는 양질의 민간 주택의 희소성만을 상승시킨다.

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C. 양도세 같은 거래세의 증가는 매물의 실종을 가져온다.

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​홍콩의 중국 반환 직후 홍콩의 부동산의 대폭락이 왔다.

당시 서울보다 더 저렴했었다.

홍콩 중심부 침차추이 아파트가 4억 정도였던 기억이 난다.

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그러나 지난 20년간 중국식 토지 공개념의 도입이후

홍콩의 발전은 멈춰버리고,

오로지 부동산만 상승하는 기형적인 도시가 되어 버렸다.

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인플레이션의 최종 수혜자는 지주다.

하지만 홍콩은 그 지주가 민간이 아니라 국가가 되어 버렸다.

홍콩 세수의 70~80%는 부동산 세금이라고 한다.

지난 20년간 일어난 홍콩 부동산 폭등이

바로 대한민국 서울에서 그대로 재현되고 있다.

 

 

 

 

 

홍콩에서는 관처럼 좁은 집이라는 의미에서 coffin home(棺材房,관재방)으로 불린다. 영어권에서는 coffin room이나 coffin house등으로도 다양한 사진을 검색가능하다.

홍콩은 열악한 거주환경으로도 유명한데, 여기엔 홍콩 면적 대비 거주 인구가 많아 필연적으로 인구밀도가 높다는 까닭도 있지만, 가장 큰 이유는 따로 있다.

홍콩은 세계에서 가장 자유시장경제가 활발한 지역으로, 법인세를 비롯 매우 낮은 세율을 지녔는데 이는 홍콩이 아시아의 금융허브로 거듭나는 데에 그 역할을 톡톡이 했다. 하지만 이를 바꿔 말하면, 정부가 돈을 걷을 수단이 마땅치 않다는 뜻이기도 하다. 홍콩 정부가 수입을 올리는 수단이 바로 토지 임대인데, 홍콩의 모든 토지는 정부 소유로 홍콩 정부는 토지의 장기 임대를 경매 붙임으로써 대부분의 수익을 얻고 있다. 그렇기 때문에 공공주택용으로 공급되는 토지가 매우 적은 실정이며, 이는 홍콩 전체 면적의 3.7%밖에 되지 않는다. 그리고 경매로 지대(地代)가 매겨지는 방식은 자연히 홍콩의 집값이 세계 1위를 형성하는데 일조하고 있다.

즉 홍콩의 부동산은 다른 국가들보다도 국내의 빈부격차를 여실히 보여준다.[60] 한국의 부동산 어쩌구는 홍콩에 비해서는 아주 양반이며 홍콩인들은 한국 정치에서 부동산 문제가 언급되는 거 자체를 이해 못 하는 투이다.