일본 개발의 허상: 역대급 엔화 약세+고금리 시대임에도 민간 및 개인의 장기 론 때문에 금리도 못 올리고, 민간기업에 용적률 특혜 주며 개발 유도해 억지로 경제를 순환시키는 일본? / 다만 이 글은, 도쿄의 임대료가 상승하고 있는 현상 및 원인을 제대로 파악을 못한 것 같다는 생각도 든다

 

도쿄에 새롭게 오픈 준비중인 아자부다이 힐즈에요.

그런데 답사기간동안 궁금증이 들었어요. 어떻게 개발을 이렇게 할 수 있을까?

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우선 도쿄에는 왜 대형 복합 개발 사업이 많은가를 살펴보도록 하겠습니다.

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제가 생각하는 것은 세가지 포인트입니다.

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첫번째는 장기간 사업비는 어떡해 조달을 했는가? 두번째는 장기침체인 나라에서 어떻게 사업이익을 어떻게 낼 수 있는지? 세번째는 주민 편의시설 (박물관, 병원, 학교, 창업센터, 공원 등) 무슨 재원으로 투자를 할 수 있었는지?? ​

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우선 일본은 사실상 제로금리입니다. 디벨로퍼가 시간에 쫓기지 않고 사업을 할 수 있는 원동력이죠.

사업화(착공~~)하는데 35년 걸렸다고 해요.

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일본에 오피스 임차시장은 성장하지 못하고 수년째 임대료가 내려가고 있죠. 다만, 최근 임대료가 경기회복에 따라 하향 안정화되고 있죠.

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임차인들도 임대료를 은행에서 빌릴 수만 있다면, 자금부담도 없죠. 실제로 말이 안되는 기업환경입니다.

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도쿄타워

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임대료가 하향 안정화되니, 임차인들은 쉽게 신규 오피스 임차를 구할 수 있고, 임대인들은 쉽게 공실이 없이 금새 만실을 채우죠. 기업들은 은행으로부터 돈을 빌려 부담없이 임차공간을 늘리고, 그 빚으로 오피스시장이 성장하고 있는 구조이죠.

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또한 일본은 신도시 개발보다는 재개발 위주의 사업이 진행되고 있는데, 이러다보니 자연스레 구축 오피스가 점진적으로 멸실이 되나, 일인당 임차면적은 소리없이 늘어나고 있을겁니다.

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일본에 경제상황을 비추어 보면서, 어떻게 설명드려야 할까요? 임차료가 내려가는데 공급을 늘릴 수 있는 상황, 즉 개발원가가 과거보다 낮다는 건데~~

말이 안되죠.

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오피스 로비

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또한 타국가에서는 일본 오피스 시장이 안정화되어 있다고 작년과 올해 M&A가 증가하고 있다고 해요.

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현지 컨설팅사는 일본 오피스시장이 견고할 뿐아니라, 회복하고 있다고 평가하고 있어요. 오피스 가격까지 오르고 있죠. 2~3% 초반 수익을 보고 투자가 이루어지고 있는거죠.

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제가 볼 때는 폭탄이 터지기 직전같은데~~~

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이해를 돕기위해서 한국에 아파트를 작년보다 올해 더 싸게 파는거죠. 그리고 개발사는 충분한 이익을 남깁니다. 이러한 방식으로 수년간 성장하죠.

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구축 오피스는 수익율이 떨어져도 빚에 이자가 안붙으니, 버틸수 있죠.

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이런 상황을 고려해보면, 정부의 고민이 정말 깊을 수 밖에 없구나라는 생각이네요. 제로금리 정책이 사실상 십년이상 이어오다보니, 일본 몇몇 대기업을 빼고는 금리인상에 속수무책으로 무너질 것 같다는 생각이 드네요.

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지금 전세계는 저금리시대에서 고금리시대 전환에 고통을 받고 있죠. 그런데 일본은?

말이 안되죠. 일본이 아주 서서히 가라앉고 있는 배라는 것을 의미합니다.

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그럼 어떻게 이러한 대형 복합개발을 하는데 개발사가 돈을 벌까요? 바로 정부에서 개발자에게 특혜를 주기 때문이죠. 즉, 용적률 퍼주기~~~

일반적으로 국가에서는 개발밀도에 대해 민간사업자에게 추가 지급에 특혜 등 소지로 깊은 고민을 하죠.

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그리고 절대 공급량이라는 것이 시장에 있으며, 수요를 초과하는 과잉공급은 버블을 만들죠.

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그런데 정부는 기업에 특혜를 주면서 억지로 경제를 순환시키고 있어요.

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저는 이번 답사에서 일본에 개발사업에 허상을 보고 왔다고 생각되네요.

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물론 배우는 것도 많았습니다. 계획적인 측면이나, 특화방법은 말이죠. 다만, 사업적인 측면에서 국가대 국가관점에서는 달리 봐야할 것 같습니다.

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[출처] [도쿄] 일본 개발의 허상|작성자 주니